Cos’è l’ipoteca
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, disciplinato agli articoli 2808 e seguenti del codice civile. Il creditore cioè, a garanzia del proprio credito, può iscriverla al fine di essere soddisfatto sul bene ipotecato con preferenza rispetto agli altri creditori. Lo stesso creditore può domandare l’espropriazione del bene del debitore ove quest’ultimo sia insolvente, anche contro un terzo che acquisti il bene. In poche parole quando il debitore è inadempiente, il creditore potrà domandare che l’immobile ipotecato sia venduto all’asta, anche ove nel frattempo sia stato alienato a terzi. Si parla a questo proposito di “diritto di sequela”: il bene ipotecato anche se venduto rimane gravato dall’ipoteca iscritta precedentemente che pertanto rimarrà opponibile all’acquirente.
L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari e si parla a questo proposito di pubblicità costitutiva: il diritto non esiste fintantoché non sia perfezionata l’iscrizione.
Le caratteristiche del diritto reale di ipoteca
Nel diritto di ipoteca si individua in primo luogo il carattere di accessorietà rispetto al credito garantito. L’iscrizione ipotecaria infatti è legata in un rapporto funzionale rispetto al credito: il rapporto ipotecario è indissolubilmente legato al rapporto obbligatorio che lega il creditore all’obbligato. I soggetti di questi due rapporti non devono necessariamente coincidere. L’obbligato rispetto al credito non è necessariamente il datore di ipoteca, che può essere terzo rispetto al rapporto obbligatorio.
Il diritto di ipoteca è poi sorretto dal principio di specialità, come sancito all’articolo 2809 del codice civile. L’ipoteca deve infatti essere iscritta su beni indicati e per un importo di denaro determinato. Il bene gravato deve quindi essere facilmente individuabile. Il principio in esame si declina sia in riferimento al diritto gravato da ipoteca, sia in riferimento al credito in forza del quale è presa l’iscrizione ipotecaria ed in relazione al quale è iscritta l’ipoteca (per un importo solitamente almeno doppio rispetto al credito garantito).
Il secondo comma dell’articolo 2809 del codice civile prevede poi, quale principio derogabile, quello dell’indivisibilità. Il diritto di garanzia in questione sussisterà per intero su tutti i beni che ne sono gravati, per ogni loro parte. Ciò costituisce chiaramente un rafforzamento della garanzia per il creditore: la norma tuttavia, come detto, può essere derogata con accordo delle parti, non essendo che posta a garanzia di un interesse del creditore.
I tre tipi previsti dal codice
Il codice civile prevede fondamentalmente tre tipi (o più correttamente titoli costitutivi) di ipoteca: quella legale (art. 2817 del codice civile), quella giudiziale (art. 2818) e quella volontaria (art. 2821). Va precisato tuttavia come in realtà il diritto di ipoteca sia unico, e le definizioni in questione attengano soltanto alle modalità costitutive del diritto.
L’ipoteca legale
Viene iscritta ogniqualvolta in un atto di alienazione (ad esempio la vendita) di un bene immobile non vi sia espressa rinuncia alla stessa. L’ipoteca legale sorge a garanzia degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione. Il conservatore dei registri immobiliari prevederà dunque l’iscrizione ogniqualvolta, in un atto notarile di vendita o alienzazione, non trovi la formula relativa all’espressa rinuncia all’ipoteca legale. Quella legale sorge anche a beneficio dei coeredi, ai soci e ad altri condividenti per il pagamento dei conguagli in sede di contratto di divisione o di divisione giudiziale. Vi è ipoteca legale anche a beneficio dello Stato sui beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile (articoli da 189 a 191 del codice penale e 616 e seguenti del codice di procedura civile).
L’ipoteca giudiziale
Si parla di ipoteca giudiziale laddove questa abbia il proprio titolo costitutivo in un provvedimento dell’autorità giudiziaria. Può essere iscritta ogniqualvolta vi sia una condanna al pagamento di una somma, all’adempimento di un’obbligazione od al risarcimento di danni. La sentenza è un titolo idoneo al fine di iscrivere l’ipoteca giudiziale. Vi sono tuttavia diversi altri titoli idonei all’iscrizione dell’ipoteca giudiziale, e si trovano nel codice civile e in altre leggi complementari. Ai sensi dell’articolo 2819 del codice civile, l’ipoteca giudiziale può essere iscritta anche in forza ad un lodo arbitrale, quando questo sia esecutivo. Può infine essere iscritta anche in forza di provvedimenti proveniente da autorità giudiziali straniere, quando ne sia stata riconosciuta l’efficacia sul territorio dello Stato.
L’ipoteca volontaria
Può essere concessa con atto pubblico o scrittura privata autenticata, non per testamento. Si tratta del caso più frequente, quello comune in cui per l’acquisto di un immobile l’acquirente debba richiedere il mutuo ad un istituto di credito, concedendo garanzia sull’immobila acquistato. Per concere questo diritto è necessario andare dal notaio, che, successivamente, provvederà a far iscrivere la garanzia sul bene immobile. Nella prassi l’iscrizione avviene per un valore superiore di circa la metà di quello del credito garantito. Quando ad esempio l’acquirente di un immobile chieda a mutuo alla banca 100000 euro, l’ipoteca verrà iscritta per un importo di 150000 euro.
Tutte e tre hanno la caratteristica di dover essere rinnovate ogni venti anni, pena l’estinzione. Decorsi venti anni senza rinnovazione, il diritto perderà efficacia e sarà privo di effetti. Su ogni bene immobile inoltre, potranno essere iscritte più ipoteche: quelle iscritte dopo saranno di grado superiore. Ciò significa che il creditore di grado più basso sarà soddisfatto con preferenza rispetto a quello di grado superiore (che avrà iscrizione successiva).
Cosa succede quando un bene è gravato da ipoteca?
L’ipoteca è un cosiddetto “diritto reale di garanzia”: non consente in alcun modo il godimento dell’immobile a chi ne è titolare. Il proprietario, l’usufruttuario o il titolare di altri diritti reali di godimento potranno infatti continuare ad esercitare i rispettivi diritti. Il creditore non potrà impedire che l’immobile venga venduto, locato o donato. Il diritto reale di garanzia fa invece la differenza quando il debitore è inadempiente. In questo caso potrà essere domandata l’espropriazione dell’immobile in modo tale che il credito possa essere soddisfatto sul ricavato. Ove il ricavato della vendita sia superiore alla parte del credito inadempiuta la differenza sarà del debitore.
La quietanza e la cancellazione
Quando infine il debito garantito è estinto, la legge 40 del 2007 (Legge Bersani) ha stabilito che, in riferimento ai mutui ipotecari, l’istituto di credito sia tenuto a rilasciare quietanza con il pagamento dell’ultima rata e trasmettere alla conservatoria, senza costi per il cliente, la relativa comunicazione. Fatta detta comunicazione sarà possibile procedere alla cancellazione dell’ipoteca.
