1. Che cos’è la nuda proprietà?
Il diritto di proprietà si realizza attraverso l’esercizio del potere di godere e disporre di un bene in maniera piena ed esclusiva, ma quando su quello stesso bene gravano diritti reali di godimento ad altri soggetti riconosciuti, la proprietà del bene si qualifica come “nuda”, poiché il completo esercizio viene limitato dall’attribuzione del potere di utilizzo e di quello di percepire i frutti della cosa al titolare del diritto di usufrutto per un certo periodo di tempo o per tutta la sua vita.
Il valore della nuda proprietà di un immobile pertanto corrisponde a quello complessivo della titolarità piena e integra, tolto il valore del diritto di usufrutto, calcolato in base a criteri ben definiti.
2. Nuda proprietà ed usufrutto: differenze
Per definire compiutamente i tratti del concetto di “nuda proprietà”, occorre volgere lo sguardo ad un rapido esame dell’usufrutto, la cui disciplina è contenuta al Capo I, del Titolo V del Libro Terzo del Codice Civile dall’art. 978 all’art. 1026.
L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui insieme all’enfiteusi, all’uso, al diritto di abitazione, al diritto di superficie, al diritto di servitù e consiste nel diritto di godere del bene di cui non si è proprietari, rispettandone la destinazione economica e percependone i frutti (art. 981 c.c.); come vedremo dettagliatamente in seguito, si costituisce nei casi previsti dalla legge (usufrutto legale), per volontà della persona e non può durare oltre la vita dell’usufruttuario, che ha il diritto di conseguire il possesso del bene (in alcuni casi previo inventario dei beni), incassandone i frutti naturali e civili per tutta la durata del suo diritto.
Da un punto di vista fattuale l’usufruttuario può assumere agli occhi del terzo le sembianze del proprietario: esercita il possesso sulla cosa, può concederla in locazione traendone le conseguenti rendite economiche, ecc., ma giuridicamente non è proprietario di quel bene con tutti i limiti che ne conseguono, ad esempio non potendo vendere il bene ma eventualmente solo il diritto di cui è titolare, né cambiare la destinazione economica del bene, ossia il fine dell’utilizzo e godimento per lo stesso come deciso dal proprietario.
Proprio in virtù del fatto di costituire un’importante compressione dei poteri connessi al diritto di proprietà tuttavia, l’usufrutto non può durare per sempre o per un periodo non definito: si estingue difatti alla morte dell’usufruttuario e non può essere valido oltre i trent’anni dalla sua costituzione, se disposto a favore di una persona giuridica (un’associazione ad esempio), ciò comportando che non può essere trasmesso dall’usufruttuario ai propri eredi e, se ceduto a terzi, si estinguerà comunque sempre alla morte dell’usufruttuario-cedente e non alla morte di chi lo ha da quest’ultimo acquistato.
Come anticipato, l’usufrutto si può costituire con un contratto scritto e trascritto nei Pubblici Registri Immobiliari, nell’ambito del testamento con cui si dispone che la nuda proprietà di un proprio bene venga trasmessa ad un soggetto e il correlato diritto di usufrutto ad altro soggetto, oppure si può acquisire per usucapione, se per oltre vent’anni il soggetto si comporta apertamente, di continuo e con la tolleranza del proprietario, come se fosse usufruttuario di quel determinato bene.
Infine può avere ad oggetto beni mobili, immobili, crediti, titoli di credito, quote societarie o beni immateriali quali ad esempio le opere d’ingegno.
Infine si parla di usufrutto legale (art. 324 c.c.) per il diritto che spetta ai genitori, esercenti la responsabilità genitoriale, di utilizzare e fruire dei beni del minore, fino al suo raggiungimento della maggiore età.
L’usufrutto legale si distingue da quello ordinario per la sua particolare funzione, diretta a tutelare gli interessi della famiglia: la percezione dei frutti è pertanto vincolata alla realizzazione delle esigenze familiari, i genitori usufruttuari possono modificare la destinazione del bene sempre nell’interesse del minore, perché, come diritto reale di godimento, esiste unicamente in relazione alla minore età del figlio.
La gestione dei beni del minore è sottoposta alla vigilanza del Tribunale, per cui ogni atto di amministrazione da compiersi deve essere autorizzato dal Giudice Tutelare ed eventuali atti pregiudizievoli rispetto agli interessi del minore possono comportare la cessazione dell’usufrutto legale con la conseguente nomina di un curatore (art. 334 c.c.) per l’amministrazione dei beni del minore fino al suo raggiungimento della maggiore età.
3. Come è possibile acquistare la nuda proprietà?
Avendo già premesso come si costituisce l’usufrutto e quali beni può avere ad oggetto e che si diventa nudi proprietari di un immobile, comprando o ereditando (oppure ricevendo per donazione) un bene la cui piena titolarità è privata del diritto di utilizzo e godimento fino alla morte dell’usufruttuario, è anche necessario precisare come i limiti, anche se temporalmente imposti a questo tipo di acquisizione della proprietà, possono renderlo opportuno in presenza di determinate esigenze di natura familiare o per una maggiore appetibilità dell’immobile da un punto di vista economico, visto che il suo valore complessivo si ricompone una volta cessato l’usufrutto, pur essendo stato acquistato in precedenza ad un prezzo inferiore.
Allo stesso modo, come meglio vedremo, un incentivo all’acquisto della sola nuda proprietà potrebbe essere determinato dal fatto che i costi di manutenzione ordinaria e le tasse gravanti sull’immobile sono di pertinenza dell’usufruttuario e non del nudo proprietario.
L’operazione immobiliare in sé non presenta particolari differenze rispetto all’acquisto della piena proprietà del bene, ma nell’atto di compravendita il Notaio dovrà precisare che il trasferimento ha ad oggetto la sola nuda proprietà (della quale preciserà il valore in base a quello dell’usufrutto) unitamente ai dati identificativi dell’usufruttuario, lo stato dell’immobile e la durata dell’usufrutto se limitata nel tempo, per cui la mancata specificazione in tal senso equivarrà ad indicare che il diritto di usufrutto cesserà alla morte del suo titolare, quando il diritto di godimento e di utilizzo confluiranno automaticamente nella piena proprietà.
Dunque, per quanto riguarda il cd. usufrutto vitalizio, il valore economico dell’immobile, ridotto in relazione all’acquisto della sola nuda proprietà, non è un valore assoluto, ma, prevalentemente correlato all’esistenza dell’usufruttuario, è un valore condizionato dall’età di quest’ultimo; pertanto, secondo un criterio di calcolo apparentemente cinico, da quella che può essere l’età avanzata dell’usufruttuario al momento dell’acquisto della nuda proprietà, deriva un maggior valore della stessa rispetto ad un minor prezzo determinato al contrario dalla giovane età dell’usufruttuario per la previsione, in quest’ultimo caso, di una maggiore durata dell’usufrutto.
Il valore relativo della nuda proprietà comporta di conseguenza, che ciò che si è acquistato in un certo momento ad un prezzo non elevato potrebbe ipoteticamente essere rivenduto, trascorsi gli anni, ad un prezzo superiore, vista la maggiore età dell’usufruttuario.
Dunque, in termini strettamente pratici e in via generale, per stabilire il valore della nuda proprietà di un immobile, si parte dal prezzo per la sua vendita, stabilito dal venditore o concordato dalle parti in base ad una perizia di stima, comunque nella prevalenza dei casi sulla base delle tabelle ministeriali sul valore fiscale degli immobili, pubblicate dal Ministero dell’Economia e delle Finanze in Gazzetta Ufficiale con la specifica del valore della nuda proprietà in misura percentuale rispetto al valore della piena proprietà, secondo lo schema che segue:
Età dell’usufruttuario | Valore dell’usufrutto | Valore della nuda proprietà |
Da 0 a 20 anni | 95% | 5% |
da 21 a 30 anni | 90 % | 10 % |
da 31 a 40 anni | 85 % | 15 % |
da 41 a 45 anni | 80 % | 20 % |
da 46 a 50 anni | 75 % | 25 % |
da 51 a 53 anni | 70 % | 30 % |
da 54 a 56 anni | 65 % | 35 % |
da 57 a 60 anni | 60 % | 40 % |
da 61 a 63 anni | 55 % | 45 % |
da 64 a 66 anni | 50 % | 50 % |
da 67 a 69 anni | 45 % | 55 % |
così moltiplicando il valore di mercato dell’immobile per il tasso di interesse legale vigente e per i coefficienti sopra indicati, riferiti all’età dell’usufruttuario al momento dell’acquisto della nuda proprietà, il cui prezzo equivale alla differenza tra il valore di mercato e il valore dell’usufrutto, in misura direttamente proporzionale all’età del suo titolare.
Quando l’usufrutto non è vitalizio si applicano i coefficienti in considerazione della soglia temporale stabilita per l’esercizio del diritto reale di godimento, derivando un prezzo minore per la nuda proprietà se maggiore è la durata dell’usufrutto.
